ไถ่ถอนก่อนกำหนดทำได้ไหม มีค่าใช้จ่ายเพิ่มหรือไม่

หลายคนเข้าใจว่าทำสัญญาขายฝาก 2 ปี ก็ต้องจ่ายผลตอบแทนเต็ม 2 ปี แม้มีเงินก้อนพร้อมไถ่ตั้งแต่เดือนที่ 6 — ความเข้าใจนี้ไม่ถูกต้อง กฎหมายเปิดทางให้ไถ่ก่อนกำหนดได้ และส่วนใหญ่ประหยัดกว่ารอครบสัญญา

สิทธิไถ่ก่อนกำหนดตามกฎหมาย

ตาม พ.ร.บ. ขายฝากฯ 2562 ผู้ขายฝากที่ดินเกษตรกรรม/ที่อยู่อาศัยมีสิทธิไถ่ทรัพย์ก่อนครบกำหนดเวลาได้ โดยจ่ายสินไถ่ตามส่วนของเวลาที่ใช้จริง — ผลตอบแทนของช่วงเวลาที่ยังมาไม่ถึงจะถูกหักออก ทั้งนี้กฎหมายยอมให้ผู้ซื้อฝากเรียก "ค่าชดเชยการไถ่ก่อนกำหนด" ได้ไม่เกินอัตราที่กฎหมายกำหนด (ราว 2% ต่อปีของระยะเวลาที่เหลือ) ซึ่งยังไงก็มักถูกกว่าจ่ายผลตอบแทนเต็มช่วงที่เหลือมาก

ตัวอย่างให้เห็นภาพ

• ขายฝาก 1,000,000 บาท ผลตอบแทน 12% ต่อปี สัญญา 2 ปี
• ถ้าอยู่ครบ 2 ปี: สินไถ่ ≈ 1,000,000 + 240,000 = 1,240,000 บาท
• ถ้าไถ่ตอนครบ 1 ปีพอดี: จ่ายต้น + ผลตอบแทน 1 ปี (120,000) + ค่าชดเชยส่วนเวลาที่เหลือตามกฎหมาย (สูงสุดราว 20,000) ≈ 1,140,000 บาท — ประหยัดไปราวแสนบาท

ขั้นตอนไถ่ก่อนกำหนด

1. แจ้งผู้ซื้อฝากล่วงหน้าว่าประสงค์จะไถ่ พร้อมนัดวัน (แนะนำแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษร/แชทที่มีหลักฐาน)
2. ขอยอดสินไถ่สุทธิ ณ วันนัด ตรวจการคำนวณให้ตรงตามสัญญาและเพดานกฎหมาย
3. นัดเจอที่สำนักงานที่ดิน จดทะเบียนไถ่ถอน พร้อมชำระสินไถ่ต่อหน้าเจ้าพนักงาน
4. รับโฉนดคืน กรรมสิทธิ์กลับเป็นของคุณสมบูรณ์

ถ้าผู้ซื้อฝากบ่ายเบี่ยงไม่ยอมรับไถ่

เจอนายทุนหลบหน้า ไม่รับสาย หวังลากให้เลยกำหนด — กฎหมายมีทางออก: นำสินไถ่ไปวางทรัพย์ ณ สำนักงานวางทรัพย์ (กรมบังคับคดี) หรือสำนักงานที่ดินจังหวัด ภายในกำหนดเวลาไถ่ ถือว่าคุณใช้สิทธิไถ่โดยชอบแล้ว กรรมสิทธิ์กลับมาเป็นของคุณทันทีที่วางเงินครบ