ขายฝากเสี่ยงไหม เสียกรรมสิทธิ์ทันทีหรือเปล่า

"ขายฝากแล้วจะโดนยึดบ้านไหม" เป็นคำถามที่เราเจอบ่อยที่สุด คำตอบแบบไม่อ้อมค้อมคือ ขายฝากมีความเสี่ยงจริง แต่เป็นความเสี่ยงที่รู้ล่วงหน้าและจัดการได้ ถ้าเข้าใจกลไกของมันก่อนเซ็น

กรรมสิทธิ์โอนทันที — แต่ไม่ได้แปลว่า "เสียบ้านทันที"

ตามกฎหมาย กรรมสิทธิ์ในทรัพย์โอนไปยังผู้รับซื้อฝากตั้งแต่วันจดทะเบียนขายฝาก แต่ผู้ขายฝากถือ "สิทธิไถ่" ซึ่งเป็นสิทธิตามกฎหมายที่ผู้รับซื้อฝากปฏิเสธไม่ได้ ตราบใดที่คุณไถ่ภายในกำหนดพร้อมสินไถ่ครบถ้วน ทรัพย์กลับมาเป็นชื่อคุณแน่นอน และสำหรับที่อยู่อาศัยหรือที่ดินเกษตรกรรม พ.ร.บ. ขายฝากฯ 2562 ยังให้คุณอยู่อาศัยหรือทำประโยชน์ในทรัพย์ต่อได้จนครบกำหนดไถ่โดยไม่ต้องจ่ายค่าเช่า

ความเสี่ยงจริง ๆ อยู่ตรงไหน

• ไถ่ไม่ทันกำหนด — ความเสี่ยงอันดับหนึ่ง เพราะพ้นกำหนดแล้วทรัพย์ตกเป็นของผู้รับซื้อฝากโดยไม่ต้องฟ้องศาล
• ตั้งราคาขายฝากต่ำกว่ามูลค่าจริงมาก — ถ้าหลุด จะเสียทรัพย์ในราคาที่ขาดทุนหนัก จึงไม่ควรรับวงเงินเกินความจำเป็น และควรรู้ราคาประเมินจริงของทรัพย์ก่อน
• สัญญาไม่เป็นธรรมหรือคลุมเครือ — เช่น บวกค่าใช้จ่ายแฝง คิดผลตอบแทนเกินเพดาน 15% ต่อปี หรือทำสัญญากันเองนอกสำนักงานที่ดิน (แบบหลังนี้เป็นโมฆะและอันตรายมาก)
• นายทุนที่ตั้งใจ "อยากได้ทรัพย์" — มีจริงในตลาด สังเกตได้จากการเร่งปิดสัญญา ไม่แจ้งเตือนวันครบกำหนด หรือหลบหน้าตอนใกล้วันไถ่

5 วิธีลดความเสี่ยงก่อนเซ็น

1. ทำสัญญาและจดทะเบียน ที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น ต่อหน้าเจ้าพนักงาน
2. ตรวจว่าสินไถ่ + ผลตอบแทนรวมทุกรายการ ไม่เกิน 15% ต่อปี และระบุตัวเลขสินไถ่ชัดเจนในสัญญา
3. ขอกำหนดเวลาไถ่ที่มีระยะหายใจ (ขั้นต่ำตามกฎหมายคือ 1 ปี) และรู้ว่าไถ่ก่อนกำหนดได้
4. เลือกผู้รับซื้อฝากที่มีระบบแจ้งเตือนก่อนครบกำหนดเป็นหนังสือ ตามที่กฎหมายบังคับ
5. วางแผนแหล่งเงินไถ่ตั้งแต่วันแรก ไม่ใช่ค่อยคิดตอนใกล้ครบกำหนด

HOME EASY CASH ทำงานตรงข้ามกับนายทุนที่อยากได้ทรัพย์ — เราต้องการให้ลูกค้าไถ่คืนสำเร็จ จึงแจ้งเตือนล่วงหน้าทุกเคสตามกฎหมาย เปิดช่องเจรจาขยายเวลา และไม่มีค่าใช้จ่ายแอบแฝงตั้งแต่ต้นจนจบ