หมดสิทธิไถ่ถอนแล้วทำอย่างไรได้บ้าง

วันครบกำหนดไถ่ผ่านไปแล้วโดยยังไม่ได้ไถ่ — สถานการณ์นี้เครียดที่สุดสำหรับผู้ขายฝาก แต่อย่าเพิ่งยอมแพ้ ให้ไล่เช็คตามลำดับนี้ก่อน เพราะบางกรณี "ยังไม่จบ" จริง

เช็คข้อแรก: ผู้ซื้อฝากแจ้งเตือนคุณเป็นหนังสือหรือยัง

สำหรับขายฝากที่ดินเกษตรกรรม/ที่อยู่อาศัยภายใต้ พ.ร.บ. 2562 ผู้ซื้อฝากมีหน้าที่แจ้งกำหนดเวลาไถ่และยอดสินไถ่เป็นหนังสือทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ ล่วงหน้าก่อนครบกำหนดในช่วง 3–6 เดือน ถ้าไม่แจ้งหรือแจ้งไม่ถูกต้องตามกฎหมาย สิทธิไถ่ของคุณขยายออกไปอีก 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนดเดิมโดยอัตโนมัติ — เคสจำนวนมากรอดด้วยข้อนี้ ตรวจไปรษณีย์ตอบรับและหลักฐานการแจ้งให้ดี

เช็คข้อสอง: คุณเคยพยายามไถ่แต่ถูกบ่ายเบี่ยงไหม

ถ้ามีหลักฐานว่าคุณติดต่อขอไถ่ภายในกำหนดแต่ผู้ซื้อฝากหลบเลี่ยง เช่น ไม่รับสาย ไม่มาตามนัด หรือแจ้งยอดเกินจริงจนไถ่ไม่ได้ และคุณได้นำเงินไปวางทรัพย์ภายในกำหนด สิทธิของคุณยังอยู่ ควรรวบรวมหลักฐาน (แชท บันทึกโทร ใบวางทรัพย์) แล้วปรึกษาทนายทันที เพราะเรื่องแบบนี้ฟ้องเพิกถอน/เรียกร้องได้

ถ้าพ้นกำหนดจริง สิทธิไถ่หมดจริง — เหลือทางไหน

1. เจรจาซื้อคืนโดยสมัครใจ — กรรมสิทธิ์เป็นของผู้ซื้อฝากแล้วก็จริง แต่หลายรายยินดีขายคืนในราคาที่ตกลงกันใหม่ โดยเฉพาะถ้าคุณหาแหล่งเงินใหม่มาได้ (รีไฟแนนซ์กับนายทุนรายใหม่โดยใช้ทรัพย์ตัวเดิม)
2. เจรจาเช่าอยู่ต่อ — ซื้อเวลาให้ครอบครัวระหว่างจัดการเงิน หรือรอขายทรัพย์อื่น
3. ขอส่วนต่าง — กรณีขายฝากไว้ต่ำกว่ามูลค่าจริงมาก ลองเจรจาให้ผู้ซื้อฝากขายทรัพย์ออกตลาดแล้วแบ่งส่วนเกินคืน (ไม่ใช่สิทธิตามกฎหมาย แต่เจรจาสำเร็จอยู่บ่อย)

บทเรียนสำคัญที่สุด

อย่ารอถึงเดือนสุดท้าย — ตั้งเตือนล่วงหน้า 6 เดือนก่อนครบกำหนดเสมอ และเลือกทำสัญญากับผู้รับซื้อฝากที่มีระบบแจ้งเตือนจริงจังตั้งแต่แรก