เจ้าของที่ดินจำนวนมากถือครองที่ดินเปล่าไว้เพื่อการลงทุน เก็บเป็นทรัพย์สินของครอบครัว หรือรอการพัฒนาในอนาคต เมื่อเกิดความจำเป็นต้องใช้เงินก้อน จึงอาจสงสัยว่าที่ดินซึ่งยังไม่มีบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างสามารถนำมาจำนองได้หรือไม่
ที่ดินเปล่าสามารถนำมาพิจารณาจำนองได้ในหลายกรณี เพราะเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าและมีเอกสารสิทธิ แต่การไม่มีสิ่งปลูกสร้างทำให้ผู้ประเมินต้องให้ความสำคัญกับทำเล ทางเข้าออก รูปแปลง ประเภทเอกสารสิทธิ และความสามารถในการนำที่ดินไปใช้ประโยชน์มากเป็นพิเศษ
ที่ดินขนาดเท่ากันอาจได้รับการประเมินแตกต่างกันอย่างมาก แม้อยู่ในอำเภอเดียวกัน แปลงที่ติดถนนใหญ่ ใกล้ชุมชน และมีหน้ากว้างเหมาะสม ย่อมมีตลาดและศักยภาพต่างจากแปลงที่ไม่มีทางเข้า อยู่ลึก หรือมีข้อจำกัดด้านผังเมือง
บทความนี้ HomeEasyCash จะอธิบายว่า จำนองที่ดินเปล่าได้ไหม ที่ดินแบบใดมีโอกาสประเมินได้ง่าย ปัจจัยใดมีผลต่อวงเงิน ต้องเตรียมเอกสารและภาพถ่ายอย่างไร รวมถึงควรวางแผนด้านการเงินแบบใดก่อนนำที่ดินมาเป็นหลักประกัน
จำนองที่ดินเปล่าคืออะไร
จำนองที่ดินเปล่า คือ การนำกรรมสิทธิ์หรือสิทธิในที่ดินตามเอกสารที่กฎหมายรับรอง มาจดทะเบียนเป็นหลักประกันการชำระหนี้ โดยไม่จำเป็นต้องมีบ้าน อาคาร หรือสิ่งปลูกสร้างอยู่บนที่ดิน
เจ้าของยังคงถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แต่โฉนดหรือเอกสารสิทธิจะมีรายการจดทะเบียนภาระจำนอง
เมื่อชำระหนี้ครบตามสัญญา จึงดำเนินการจดทะเบียนไถ่ถอนจำนอง เพื่อให้ที่ดินปลอดจากภาระดังกล่าว
ที่ดินเปล่าต่างจากบ้านหรือคอนโดอย่างไรในการประเมิน
บ้านและคอนโดมีส่วนของสิ่งปลูกสร้างที่สามารถตรวจสอบสภาพ พื้นที่ใช้สอย และความต้องการอยู่อาศัยได้โดยตรง
ส่วนที่ดินเปล่า มูลค่าจะขึ้นอยู่กับศักยภาพในการใช้ประโยชน์ในอนาคตเป็นหลัก เช่น
- สามารถสร้างบ้านได้หรือไม่
- สามารถพัฒนาเชิงพาณิชย์ได้หรือไม่
- ทางเข้าออกสะดวกเพียงใด
- มีไฟฟ้าและประปาหรือไม่
- รูปแปลงเหมาะสมหรือไม่
- อยู่ในผังเมืองประเภทใด
- มีข้อจำกัดด้านกฎหมายหรือสิ่งแวดล้อมหรือไม่
- มีตลาดซื้อขายในบริเวณนั้นมากน้อยเพียงใด
จึงไม่ควรนำราคาต่อตารางวาของที่ดินติดถนนใหญ่ไปเทียบกับที่ดินด้านในโดยตรง แม้จะอยู่ในตำบลเดียวกัน
เอกสารสิทธิประเภทใดมีผลต่อการพิจารณา
เอกสารสิทธิเป็นเรื่องแรกที่ควรตรวจสอบ เพราะแต่ละประเภทมีสิทธิและข้อจำกัดต่างกัน
โฉนดที่ดิน
เป็นเอกสารที่ระบุกรรมสิทธิ์และรายละเอียดแปลงชัดเจน โดยทั่วไปมักใช้ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้ตามหลักเกณฑ์ที่กำหนด
หนังสือรับรองการทำประโยชน์
เอกสารบางประเภทอาจใช้ดำเนินการได้ภายใต้เงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด แต่ต้องตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินเป็นรายกรณี
เอกสารอื่นหรือสิทธิครอบครองบางประเภท
ไม่ควรสรุปว่าสามารถนำมาจำนองได้เหมือนโฉนดทุกกรณี ต้องตรวจสอบประเภทเอกสาร สิทธิของผู้ถือ และข้อจำกัดก่อน
เจ้าของควรถ่ายภาพเอกสารทั้งด้านหน้าและด้านหลังที่มีรายการจดทะเบียน เพื่อให้ตรวจสอบได้ว่ามีภาระหรือข้อจำกัดใดอยู่หรือไม่
ปัจจัยที่ 1 ทำเลที่ตั้ง
ทำเลมีผลต่อทั้งมูลค่าและสภาพคล่องของที่ดิน
ที่ดินใกล้แหล่งต่อไปนี้อาจมีข้อมูลตลาดชัดเจนกว่า
- ถนนสายหลัก
- ชุมชน
- แหล่งงาน
- นิคมอุตสาหกรรม
- มหาวิทยาลัย
- โรงพยาบาล
- ศูนย์การค้า
- สถานีรถไฟหรือรถไฟฟ้า
- แหล่งท่องเที่ยว
- โครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน
อย่างไรก็ตาม การอยู่ใกล้โครงการในอนาคตไม่ได้รับประกันว่าราคาจะเพิ่มขึ้น เจ้าของควรตรวจสอบว่ามีโครงการจริง อยู่ในขั้นตอนใด และส่งผลต่อที่ดินโดยตรงหรือไม่
ปัจจัยที่ 2 ทางเข้าออก
ทางเข้าออกเป็นหนึ่งในประเด็นสำคัญที่สุด
ที่ดินติดถนนสาธารณะ
มักใช้ประโยชน์และประเมินได้ง่ายกว่า โดยควรตรวจความกว้างถนน ผิวจราจร และการเชื่อมต่อกับถนนหลัก
ที่ดินมีทางภาระจำยอม
ต้องตรวจเอกสารว่าสิทธิทางถูกจดทะเบียนอย่างถูกต้องหรือไม่ ความกว้างเพียงพอหรือไม่ และใช้ได้จริงหรือไม่
ที่ดินตาบอด
คือที่ดินที่ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะโดยตรง อาจมีข้อจำกัดในการใช้ประโยชน์และการซื้อขาย จึงต้องตรวจสอบสิทธิทางเข้าออกอย่างละเอียด
การเห็นเส้นทางในแผนที่ออนไลน์ไม่ได้แปลว่าถนนนั้นเป็นทางสาธารณะเสมอไป ควรตรวจสอบเอกสารและสภาพพื้นที่จริงประกอบกัน
ปัจจัยที่ 3 รูปร่างของแปลง
รูปแปลงมีผลต่อการก่อสร้างและแบ่งใช้พื้นที่
ลักษณะที่มักใช้ประโยชน์ง่ายกว่า ได้แก่
- รูปสี่เหลี่ยม
- หน้ากว้างเหมาะสม
- ความลึกไม่มากเกินไป
- ไม่มีส่วนคอดแคบ
- ไม่ถูกแบ่งด้วยคลองหรือทาง
- ระดับพื้นที่สม่ำเสมอ
ที่ดินรูปสามเหลี่ยม แคบยาว หรือมีหน้ากว้างน้อย อาจมีพื้นที่ใช้งานจริงต่ำกว่าเนื้อที่ในเอกสาร
ปัจจัยที่ 4 ขนาดที่ดิน
ที่ดินขนาดใหญ่ไม่ได้หมายความว่าจะประเมินได้ง่ายกว่าทุกกรณี
แปลงขนาดเล็กในชุมชนอาจมีผู้ซื้อจำนวนมากกว่า เพราะราคาต่อหน่วยเข้าถึงได้ ขณะที่ที่ดินขนาดใหญ่ต้องใช้เงินลงทุนสูงและมีกลุ่มผู้ซื้อจำกัด
ควรดูว่าขนาดแปลงสอดคล้องกับความต้องการในพื้นที่หรือไม่ เช่น
- แปลงสำหรับสร้างบ้าน
- แปลงสำหรับอาคารพาณิชย์
- แปลงสำหรับโรงงาน
- แปลงเกษตร
- แปลงพัฒนาโครงการ
- แปลงสำหรับแบ่งขาย
ปัจจัยที่ 5 ระดับและสภาพพื้นที่
ที่ดินต่ำกว่าถนนอาจต้องถมดิน ที่ดินมีน้ำท่วมขังอาจต้องปรับระบบระบายน้ำ หรือที่ดินลาดชันอาจมีต้นทุนก่อสร้างสูง
ควรถ่ายภาพให้เห็น
- ระดับที่ดินเทียบกับถนน
- สภาพดิน
- น้ำท่วมขัง
- ต้นไม้หรือสิ่งกีดขวาง
- เสาไฟ
- คลองหรือแหล่งน้ำ
- แนวรั้ว
- สิ่งปลูกสร้างเดิม
- การบุกรุก หากมี
ต้นทุนการปรับปรุงพื้นที่อาจถูกนำมาพิจารณาในการประเมินมูลค่า
ปัจจัยที่ 6 ระบบสาธารณูปโภค
ควรตรวจสอบว่าเข้าถึงสิ่งต่อไปนี้หรือไม่
- ไฟฟ้า
- ประปา
- ระบบระบายน้ำ
- อินเทอร์เน็ต
- ถนน
- ไฟส่องสว่าง
- ระบบขนส่งสาธารณะ
ที่ดินบางแปลงอยู่ไม่ไกลชุมชน แต่ค่าใช้จ่ายในการลากระบบสาธารณูปโภคเข้าแปลงอาจสูง จึงควรตรวจสอบจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง
ปัจจัยที่ 7 ผังเมืองและข้อจำกัดการใช้ประโยชน์
ที่ดินแต่ละพื้นที่อาจมีข้อกำหนดเกี่ยวกับประเภทอาคาร ความสูง การใช้ประโยชน์ ระยะร่น หรือข้อจำกัดอื่น
ตัวอย่างเรื่องที่ควรตรวจสอบ
- สีผังเมือง
- เขตทางหลวง
- แนวเวนคืน
- เขตป่า
- เขตเกษตรกรรม
- พื้นที่น้ำท่วม
- เขตควบคุมอาคาร
- แนวสายไฟแรงสูง
- ข้อจำกัดใกล้สนามบิน
- ข้อกำหนดด้านสิ่งแวดล้อม
ไม่ควรอ้างอิงจากคำบอกเล่าเพียงอย่างเดียว ควรตรวจสอบข้อมูลจากหน่วยงานที่รับผิดชอบ
ปัจจัยที่ 8 ราคาตลาด
ราคาประกาศเป็นเพียงหนึ่งในข้อมูล ไม่จำเป็นต้องเป็นราคาที่ซื้อขายได้จริง
ควรเปรียบเทียบ
- ที่ดินที่ติดถนนประเภทเดียวกัน
- ระยะห่างจากจุดสำคัญ
- ขนาดแปลงใกล้เคียง
- รูปร่างแปลง
- สภาพพื้นที่
- วันที่ประกาศ
- ระยะเวลาที่ขาย
- ราคาที่มีการเจรจา
- ราคาประเมินทางราชการ
หากใช้ที่ดินคนละลักษณะมาเปรียบเทียบ อาจทำให้เจ้าของคาดหวังวงเงินสูงกว่าความเป็นจริง
ปัจจัยที่ 9 ภาระผูกพัน
ควรตรวจรายการหลังโฉนดว่ามีสิ่งต่อไปนี้หรือไม่
- จำนอง
- อายัด
- ภาระจำยอม
- สิทธิเก็บกิน
- การเช่า
- ผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วม
- ข้อจำกัดตามคำสั่งศาล
- รายการแบ่งแยกหรือรวมแปลงที่ยังไม่สมบูรณ์
ข้อมูลเหล่านี้อาจมีผลต่อขั้นตอนและความเป็นไปได้ในการดำเนินการ
ที่ดินต่างจังหวัดจำนองได้ไหม
ที่ดินต่างจังหวัดสามารถนำมาพิจารณาได้ แต่ทำเลแต่ละพื้นที่มีตลาดและสภาพคล่องแตกต่างกัน
ควรเตรียมข้อมูลให้ละเอียดเป็นพิเศษ ได้แก่
- จังหวัด
- อำเภอ
- ตำบล
- หมู่บ้าน
- ถนน
- ระยะจากถนนหลัก
- พิกัด
- รูปทางเข้า
- รูปพื้นที่โดยรอบ
- สถานที่สำคัญใกล้เคียง
- การใช้ประโยชน์ของพื้นที่
คำว่า “ต่างจังหวัด” ไม่ได้หมายความว่าประเมินยากเสมอไป ที่ดินใกล้นิคมอุตสาหกรรม เมืองท่องเที่ยว หรือชุมชนขยายตัว อาจมีตลาดชัดเจนกว่าที่ดินบางพื้นที่ในเขตเมืองที่เข้าถึงยาก
ที่ดินยังติดธนาคารจำนองเพิ่มได้ไหม
ต้องตรวจยอดภาระเดิมก่อน หากที่ดินยังมีจำนองอยู่ การดำเนินการใดเพิ่มเติมต้องเป็นไปตามสิทธิของเจ้าหนี้เดิมและข้อกำหนดทางทะเบียน
เจ้าของควรขอข้อมูลดังนี้
- ยอดเงินต้นคงเหลือ
- ดอกเบี้ยถึงวันปิด
- ค่าปรับ
- เงื่อนไขไถ่ถอน
- เอกสารจากเจ้าหนี้
- วันที่เจ้าหนี้พร้อมดำเนินการ
- ค่าใช้จ่ายทั้งหมด
จากนั้นจึงประเมินว่า หากปิดภาระเดิมแล้วจะเหลือเงินสุทธิหรือไม่
ที่ดินเปล่าจำนองได้เงินเท่าไร
ไม่สามารถตอบเป็นเปอร์เซ็นต์เดียวได้สำหรับทุกแปลง เพราะขึ้นอยู่กับทรัพย์และเงื่อนไขของแต่ละกรณี
ผู้ประเมินอาจดู
- ราคาตลาดที่มีหลักฐานรองรับ
- ราคาประเมินทางราชการ
- สภาพคล่อง
- ทำเล
- ทางเข้าออก
- เอกสารสิทธิ
- ภาระเดิม
- ความเสี่ยง
- ระยะเวลา
- จำนวนเงินที่เจ้าของต้องการ
สิ่งสำคัญคือไม่ควรใช้ราคาที่เจ้าของตั้งขายเป็นฐานเพียงอย่างเดียว
เอกสารที่ควรเตรียม
เอกสารเจ้าของทรัพย์
- บัตรประชาชน
- ทะเบียนบ้าน
- เอกสารเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล
- เอกสารคู่สมรสตามกรณี
- หนังสือมอบอำนาจ หากมี
เอกสารที่ดิน
- โฉนดหรือเอกสารสิทธิฉบับจริง
- ภาพด้านหน้าและด้านหลัง
- ระวางหรือข้อมูลแปลง
- เอกสารแบ่งแยกหรือรวมแปลง หากมี
- เอกสารสิทธิทางเข้าออก
- เอกสารภาระจำยอม
- เอกสารภาระเดิม
ข้อมูลประกอบ
- พิกัด Google Maps
- รูปหน้าที่ดิน
- รูปถนนทางเข้า
- รูปด้านข้างและด้านหลัง
- รูปบริเวณโดยรอบ
- วิดีโอเส้นทาง หากจำเป็น
- จำนวนเงินที่ต้องการ
- วัตถุประสงค์การใช้เงิน
- ระยะเวลาที่ต้องการใช้เงิน
- แผนชำระคืน
วิธีถ่ายรูปที่ดินให้ประเมินง่ายขึ้น
ภาพที่ดีควรแสดงข้อมูลจริง ไม่ควรถ่ายเพียงมุมสวย
ควรถ่าย
- ป้ายถนนหรือจุดสังเกต
- ทางเข้าจากถนนใหญ่
- หน้ากว้างของแปลง
- สภาพถนนติดที่ดิน
- ระดับที่ดิน
- แนวเขตโดยประมาณ
- ด้านซ้ายและด้านขวา
- สิ่งปลูกสร้างข้างเคียง
- เสาไฟและสาธารณูปโภค
- จุดที่อาจมีปัญหา เช่น น้ำขังหรือทางแคบ
รูปที่ครบช่วยลดเวลาในการสอบถามซ้ำและทำให้การประเมินเบื้องต้นใกล้เคียงขึ้น
ขั้นตอนการประเมิน
ขั้นตอนที่ 1 ตรวจเอกสารสิทธิ ตรวจชื่อเจ้าของ เนื้อที่ เลขที่ดิน หน้าสำรวจ และรายการจดทะเบียน
ขั้นตอนที่ 2 ตรวจทำเล ดูพิกัด ถนน ทางเข้าออก สภาพพื้นที่ และสิ่งแวดล้อมรอบแปลง
ขั้นตอนที่ 3 ตรวจตลาด เปรียบเทียบทรัพย์ใกล้เคียงและการใช้ประโยชน์ที่เป็นไปได้
ขั้นตอนที่ 4 ตรวจภาระเดิม คำนวณยอดหนี้และเงินสุทธิที่อาจเหลือ
ขั้นตอนที่ 5 พิจารณาวงเงินและเงื่อนไข เปรียบเทียบกับจำนวนเงินที่เจ้าของต้องการและความสามารถในการชำระ
ขั้นตอนที่ 6 ตรวจสัญญา ตรวจวงเงิน ระยะเวลา ดอกเบี้ย ค่าใช้จ่าย เงื่อนไขผิดนัด และขั้นตอนไถ่ถอนให้ครบ
ตัวอย่างสถานการณ์
ที่ดินติดถนนในเขตชุมชน
ที่ดินมีหน้ากว้าง ติดถนนสาธารณะ ใกล้ตลาดและโรงเรียน มีไฟฟ้าและประปา
ลักษณะนี้มักตรวจสอบข้อมูลตลาดได้ง่ายกว่า แต่ยังต้องดูราคาซื้อขายจริงและภาระในโฉนด
ที่ดินเกษตรมีทางเข้า
ที่ดินอยู่ต่างจังหวัด มีถนนเข้าถึงและใช้ทำเกษตรอยู่จริง
ควรดูทั้งราคาที่ดินเกษตร ผลผลิต แหล่งน้ำ และความต้องการซื้อขายในพื้นที่ ไม่ควรนำราคาในเขตชุมชนมาเทียบโดยตรง
ที่ดินตาบอด
ที่ดินอยู่หลังแปลงอื่นและไม่มีทางสาธารณะถึงโดยตรง
ต้องตรวจสิทธิทางเข้าออกก่อน หากไม่มีสิทธิชัดเจน อาจมีผลต่อการใช้ประโยชน์และมูลค่าอย่างมาก
ที่ดินมีผู้ถือกรรมสิทธิ์หลายคน
ที่ดินเป็นชื่อพี่น้องหลายคน แต่มีเพียงคนเดียวต้องการนำทรัพย์มาดำเนินการ
ต้องตรวจสิทธิและความยินยอมของผู้ถือกรรมสิทธิ์ทั้งหมดตามรูปแบบธุรกรรม ไม่ควรตกลงโดยถือว่าคนหนึ่งสามารถดำเนินการแทนทุกคนได้
ข้อผิดพลาดที่พบได้บ่อย
- ใช้ราคาประกาศสูงสุดเป็นราคาตลาด
- ไม่ตรวจทางเข้าออก
- ไม่แจ้งภาระเดิม
- ส่งพิกัดผิด
- เข้าใจว่าเนื้อที่มากต้องได้วงเงินสูง
- ไม่ตรวจผังเมือง
- ไม่รู้ว่ามีผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วม
- ขอวงเงินเกินความจำเป็น
- ไม่มีแผนชำระ
- ลงนามโดยไม่อ่านสัญญา
วิธีวางแผนก่อนจำนองที่ดินเปล่า
กำหนดวัตถุประสงค์
เขียนให้ชัดว่าต้องการเงินเพื่ออะไร และเงินก้อนนั้นจะช่วยสร้างรายรับหรือลดต้นทุนอย่างไร
กำหนดวงเงิน
ขอเท่าที่จำเป็น โดยรวมค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องและเงินสำรองไว้แล้ว
ประเมินรายรับ
ใช้รายรับที่เกิดขึ้นจริง ไม่พึ่งพาการขายทรัพย์หรือโครงการที่ยังไม่แน่นอนเพียงแหล่งเดียว
ทำแผนสำรอง
หากรายรับล่าช้า จะใช้เงินจากแหล่งใด และสามารถลดค่าใช้จ่ายส่วนใดได้
ปกป้องทรัพย์สำคัญ
หากที่ดินเป็นทรัพย์มรดกหรือทรัพย์หลักของครอบครัว ควรหารือกับผู้เกี่ยวข้องและประเมินความเสี่ยงอย่างรอบคอบ
สรุป
ที่ดินเปล่าสามารถนำมาพิจารณาจำนองได้ แม้ไม่มีสิ่งปลูกสร้าง แต่การประเมินจะให้ความสำคัญกับทำเล ทางเข้าออก เอกสารสิทธิ รูปแปลง สาธารณูปโภค ผังเมือง ราคาตลาด และภาระผูกพัน
เจ้าของควรเตรียมภาพโฉนด พิกัด รูปทางเข้าและสภาพพื้นที่ให้ครบ พร้อมระบุจำนวนเงินที่ต้องการและแผนชำระคืนตามความเป็นจริง
การใช้ที่ดินเป็นหลักประกันควรช่วยเพิ่มสภาพคล่องภายใต้แผนที่ควบคุมได้ ไม่ควรสร้างภาระเกินความสามารถหรือทำให้ทรัพย์สำคัญของครอบครัวตกอยู่ในความเสี่ยงโดยไม่จำเป็น
มีที่ดินเปล่าและต้องการประเมินวงเงินเบื้องต้น?
ส่งภาพโฉนด พิกัด รูปถนนทางเข้า รูปพื้นที่ และภาระเดิมให้ทีมงาน HomeEasyCash ช่วยตรวจสอบข้อมูลเบื้องต้นก่อนตัดสินใจ
